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商业地产融资难题如何解

2020-01-16 12:31:11 来源: 银川家居网

[导读]无论是万达的“现金流滚资产”,还是中粮的“大悦城模式”,国内多数的商业地产商的发展模式目前依旧是重资产模式​,他们以大量的自有资本投入支持商业物业持有,实际持股占项目的50%以上,通过控股的方式来控制项目重资产发展的瓶颈在自有资金的多少,而如何突破资金瓶颈,是重资产发展的关键所在

无论是万达的“现金流滚资产”,还是中粮的“大悦城模式”,国内多数的商业地产商的发展模式目前依旧是重资产模式,他们以大量的自有资本投入支持商业物业持有,实际持股占项目的50%以上,通过控股的方式来控制项目重资产发展的瓶颈在自有资金的多少,而如何突破资金瓶颈,是重资产发展的关键所在

“租售并举”无疑是解决重资产发展资金瓶颈的有效之路,万达、宝龙的“现金流滚资产”通过项目可售物业获取的大量资金来支持商业持有的发展,有效缓解了资金压力而同样作为香港租售并举的典型,恒隆地产以住宅销售补贴商业持有,在顺周期扩张持有商业物业,逆周期投资开发住宅,等待行业转好时出售套利,其“租售并举”模式的成功来自于雄厚的资金实力和稳健的财务策略

“前世之事后事之师”对于重资产发展的商业地产商来说,以下几点值得借鉴:万达、宝龙、恒隆等均采取租售并举的模式,通过销售补贴持有,有效缓解自有资金压力;行业上升周期是扩张商业物业的较好时机,在上升周期购买扩张是较为稳妥的经营思路,从恒隆和新鸿基的案例也可以看到这一点;转型期内销售物业利益的损失在所难免,在转型阶段,要达到一定持有物业规模势必要牺牲短期物业销售的利益,来补贴持有物业的投资;重资产模式以自有资金为主,转型期运作风险较大,因此应多采用稳健的财务策略以规避财务风险

而从国际发达国家来看,美国、新加坡、日本等,已形成了以房地产投资信托基金(REITs)为核心的商业地产轻资产发展模式轻资产的关键是如何实现在将产权变现的同时,又不失去对项目的实际控制权,而REITs正好迎合了这一点商业地产企业通过REITs将项目产权社会化,并获得现金流以支持快速发展,同时作为基金管理者又不失去对商业项目的控制权而大众投资者通过REITs长期持有房地产,定期获得稳定的租金收入

作为新加坡轻资产模式的典型,嘉德置地采取了“私募+REITs”模式,REITs为私募基金提供退出渠道,而私募基金则为REITs输送成熟物业作为美国轻资产模式的典型,波士顿坚持稳健的经营策略,控制融资成本和收购成本,驾驭地产估值周期,低谷时低成本并购,高估时出售物业套利,而铁狮门更是将轻资产模式发挥到极致,依托强大的品牌和优秀管理运营能力,突破资本约束,以不到5%的资本投入分享项目40%的收益国内也有部分企业试水REITs,越秀REITs2005年在香港成功上市,成为第一只大陆资产在海外上市的REITs

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